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表面利回りと実質利回りの違いとは?

投資利回りは「投資総額に対する利益の割合」で求められます。

投資利回り=利益額÷投資総額×100
という計算式となります。

例えば利回りが10%なら、10年で投資額を回収できると判断することが出来ます。
(実際は利益に対し税金が発生しますので、投資回収にはもう少し期間が必要です)

ところが、アパート経営(不動産投資)における「利回り」は上記の投資利回りの意味とは違うものとなっています。

見込み違いが無い様に、それぞれの利回りを比較してみたいと思います。

 

1,表面利回り

収益不動産を購入する上で最も参考されるのが「表面利回り」です。
(グロス利回りとも呼ばれます)
販売資料で表示される利回りは「表面利回り」であることが一般的です。

表面利回り=年間賃料収入÷購入価格×100
で計算されます。

例えば
家賃・共益費等の年間賃料収入が1,000万円
物件売買価格(又は土地購入代金+建築費用)が1億円

1,000万円÷1億円×100=10%
となります。

表面利回りでは利益額ではなく、年間賃料収入が用いられます。
これは「売上」であり「利益」ではありません。
また、購入価格にはその他諸費用(不動産取得税や仲介手数料等)は含まれていません。
つまり、
「諸費用を含まない投資額に対する売上の割合」であり、本来の投資利回りと比べると当然高い数値となります。

特に注意したいのは、築年数やエレベータの有無により、発生する修繕費や管理費に大きな差が生まれます。
「売上」を用いて計算する表面利回りによって収益性を判断することは、望ましくありません。

2,実質利回り

よく使われる利回りとしてもう一つ「実質利回り」があります。
(ネット利回りとも呼ばれます)
アパート経営の経験者の多くはこの「実質利回り」を参考にされます。

実質利回り=(年間賃料収入-諸経費)÷(購入価格+購入時諸費用)×100
で計算されます。

例えば
家賃・共益費等の年間賃料収入が1,000万円
年間諸経費200万円
物件売買価格(又は土地購入代金+建築費用)が1億円
購入時諸経費1,000万円

(1,000万円-200万円)÷(1億円+1,000万円)×100=7.27%
となります。

(年間賃料収入-諸経費)により利益を元に計算され、初期投資額にも諸経費が加わります。
より現実的な利回りを把握するためには「表面利回り」ではなく「実質利回り」を確認することが大切です。

 

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