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大阪大家勉強会の考え方
大阪大家勉強会としては、サブリース契約はお勧めしておりません。
サブリース契約をお勧めしない理由は、単純に収益性が低いことが挙げられます。
様々なことにメリットとデメリットがあるものですが、サブリース契約はデメリットが圧倒的に多いと言っていいでしょう。
サブリース契約とは
物件オーナーは、サブリース会社と一棟丸ごとサブリース（賃貸借）契約を結びます。
賃貸人がオーナー、賃借人がサブリース会社という関係です。
サブリース会社がオーナーに対し、毎月一定の借上賃料を支払うことになります。
サブリース会社がさらに入居者と契約を賃貸借契約を結びます。
オーナーから借上た物件を更に他者に貸す為、転貸借契約という形になります。
賃貸人がサブリース会社、賃借人が実際の入居者です。
サブリース契約によるメリット
メリット① 空室リスクを負わない
サブリース契約のメリットは何と言っても安定性でしょう。
空室が増え家賃収入が減少したとしても、オーナーはそのリスクを負うことなく、毎月決まった家賃が入ってくるのがサブリース契約です。
これから人口減少が囁かれる中、空室リスクを負わなくてよいというのは、確かにメリットかもしれません。
メリット② オーナーは何もしなくてよい
サブリース契約では、入居者と賃貸借契約を結んでいるのはサブリース会社である為、たとえ入居者が家賃を遅延・滞納しても、サブリース会社が対応することになります。
退去に関する手続き、次の入居者募集、リフォーム、殆どのことをサブリース会社が行ってくれる為、オーナーは基本何もする必要がありません。
ただし、物件の所有者はあくまでオーナーである為、リフォームや修繕が発生した際の支払いはオーナーをすることになります。
サブリースによるデメリット
デメリット① 収益力の低下
サブリース契約における家賃保証額は、満室想定家賃の約80~85%ほどに設定されていることが殆どです。
つまり、随時15~20%の空室を抱えていることと同じです。
弊社であれば、築20年ほど経つ物件も含めて毎年空室率は5%以内。
20%の空室率は、高過ぎると言えます。
新築時は、新築プレミアムのおかげで空室率は極めてゼロに近くなるでしょう。
空室率20%は、余程立地や物件に問題を抱えているか、管理会社がまともな募集活動を怠っていると言わざるを得ないような数字です。
つまり、サブリース契約によって最初から回収できる可能性のある20%分の収益をドブに捨てるようなものなのです。
デメリット② 修繕費が高くなる
入居者の退去があると、次の入居者を決めるためにもリフォームを行います。
また、時間の経過とともに物は経年劣化するため、修繕が必要となります。
オーナーが直接工務店と取引するなどすれば正規の料金ですが、サブリース業者によって発注されたこれらの修繕費は、通常より1割程度高く請求されるのが通例です。
（ただし、これは他社管理であれば同じことが言えます。）
デメリット③ サブリース会社の破綻リスク
サブリース契約は、サブリース会社が存続してこそ成立します。
もし、契約相手のサブリース会社が経営不振等によって潰れてしまった場合、当然ながら家賃保証を受けることは出来なくなってしまいます。
「35年一括借上」など謳っているサブリース会社がありますが、35年という長い間その会社が存続し得るかどうかを見極める必要があります。
デメリット④ 保証賃料の改定
サブリースの契約書は、年数は様々ですがサブリース保証賃料について改定できる内容になっています。２年毎に改定が可能となっている場合、2年後に今の保証賃料はすでに保証されないということです。
上でも書きましたが、サブリース契約における家賃保証額は、満室想定家賃の約80~85%ほどに設定されていることが殆どで、満室賃料の15~20%を毎月サブリース会社に支払っていることになります。
それだけの費用を払っていながらも、2年毎に保証賃料が下げられてしまうリスクをオーナー側が背負っています。
これで本当に安定した賃貸経営が成り立っていると言えるのでしょうか？
以上が、大阪大家勉強会としての見解です。
あくまで各オーナー様の判断ではありますが、参考にしていただければと思います。
